Van de bestuurstafel 28 augustus 2025
Scenario’s voor D4S n.a.v. beschikking rechtbank Arnhem
De context:
De kantonrechter in Arnhem heeft, begin augustus, uitspraak gedaan in de procedure tussen de niet leden en leden van De VvE Golfresidentie.
De rechter spreekt zich over twee zaken helder uit.
1. Zij oordeelt, kort gezegd, dat de ALV-VvE alleen bevoegd is ten aanzien van de mandelige zaken en niet voor wat betreft niet-mandelige zaken.
Het clubhuis valt onder de niet mandelige zaken volgens de kantonrechter.
2. De rechten en plichten van een eigenaar die geen lid meer is, verschillen van die van een eigenaar die wel lid is.
Leden en bestuursleden hebben toegang tot de ALV van de VvE.
Dit betekent dus dat niet-leden geen recht op toegang hebben tot de ALV, niet-leden hebben dus geen stemrecht.
Ten aanzien van de mandelige zaken hebben de eigenaren, lid of geen lid, dezelfde plichten.
De eigenaren/niet-leden hebben geen rechten en plichten ten aanzien van de niet-mandelige zaken. Deze vallen immers niet binnen het doel van de VvE.
Het clubhuis is bezit van de VvE maar behoort niet tot de mandeligheid.
De eigenaren/niet leden zijn dus niet gebonden om aan eventuele kosten daarvan mee te betalen.
De VvE bezit D4S maar dat valt buiten de mandeligheid. Niet de ALV van de VvE heeft daar zeggenschap over maar alleen het bestuur van de VvE. Wat ook volgt uit deze uitspraak is dat ‘niet-leden’ van de VvE, niet hoeven mee te betalen aan de kosten van D4S.
Welk probleem moeten we nu eigenlijk ‘oplossen’?
Sinds de bouw en de ingebruikname van D4S was altijd het idee dat D4S een verenigingsgebouw is dat zowel door de leden/bewoners van de Golfresidentie als door de golfers gebruikt zou worden. Er rust geen hypotheek op het gebouw/kavel want het is in zijn geheel gefinancierd door Mourik, die bij ieder van de eerste 30 verkochte huizen op de Parkresidentie een bedrag overmaakte aan de VvE. En heeft daarmee de financiering afgelost. Het pand en de grond heeft een boekwaarde van 0,7 miljoen euro en een getaxeerde waarde van 1.6 miljoen euro (herbouwwaarde volgens verzekeringstaxateur) en is eigendom van de VvE.
De afgelopen 2 jaar heeft de horeca-exploitatie van D4S geen geld gekost. Dat betekent niet dat er geen kosten zijn.
Het pand is ons eigendom en dus verzekeringen, onderhoud, modernisering (klimaat) etc. kosten geld. In de begroting van de VvE kan je terugvinden dat dit ongeveer 40K aan kosten is per jaar. Dit is een operationeel verlies dus voor eventuele wijzingen van de WOZ-waarde en verrekening van inkomsten uit Green fees, waar de golfclub bij aanvang van de bouw afstand van heeft gedaan.
Dat saldo wordt gefinancierd uit een gedeelte van de jaarlijkse bijdrage die iedereen op de Golfresidentie betaalt aan de VvE. En dat laatste heeft tot gedoe geleid toen een twintigtal bewoners vonden dat ze niet verplicht waren mee te betalen als ze geen lid meer waren van de VvE omdat het niet om iets ging wat zich in de mandeligheid bevond.
De voorgaande besturen zijn er altijd vanuit gegaan dat, als je hier komt wonen en alle papieren hebt getekend, je daartoe wel verplicht bent.
Het huidige bestuur heeft, na toestemming van de ALV, gezamenlijk met de ‘niet-leden’ de rechter gevraagd om duidelijkheid te geven.
En die is er met de uitspraak zoals hier in het begin beschreven. Als je je lidmaatschap van de VvE opzegt hoef je, volgens de eigen statuten van de VvE, niet mee te betalen aan de niet-mandelige kosten. Daar staat tegenover dat je als niet-lid van de VvE je geen enkele zeggenschap meer hebt over wat er wordt besloten over de mandelige vraagstukken maar je wel gehouden bent om daar de kosten/plichten van te dragen.
De oplossingen die we zoeken moeten leiden tot:
- Recht doen aan de uitspraak van de rechter, zodat we een einde maken aan een onduidelijkheid die voor een lange tijd voor een negatieve sfeer in de VvE heeft gezorgd.
- Een oplossing vinden waarmee het onaantrekkelijk is om je lidmaatschap van de VvE op te zeggen voor een gering financieel voordeel maar waar tegenover staat: verlies van betrokkenheid en zeggenschap.
Sinds we de uitspraak van de rechter kennen hebben we gesprekken gevoerd om te kijken aan welke scenario’s je kan denken. Wij komen er tot 3. We willen ze met jullie (leden van de VvE) delen zodat voor jullie duidelijk is langs welke lijnen wij denken. Voor de goede orde: De rechter was duidelijk, de ALV gaat niet over het niet-mandelige deel. Het is het bestuur van de VvE dat daarover, alleen, beslissingsbevoegd is.
We beschrijven de scenario’s kort omdat bij de echte uitwerking allerlei zaken verder uitgewerkt moeten worden maar nu voor het denken nog niet echt relevant zijn.
Scenario 1
Het bestuur ziet dit scenario als minst aantrekkelijk
Bij de bouw van D4S is rekening gehouden met een toekomstig scenario dat om de één of andere reden het verenigingsgebouw een last zou kunnen worden. Op een betrekkelijk eenvoudige wijze is het gebouw te splitsen in twee zelfstandige huizen. Natuurlijk brengt een dergelijke actie een behoorlijke kostenpost met zich mee, maar de verkoop van de twee woningen zal een behoorlijk positief saldo opleveren.
Wat er uiteindelijk van een dergelijk positief saldo overblijft is een vraag. De Green fees en ‘buitenleden’ van de golfclub dragen een stevig deel bij in de bekostiging van onderhoud van het mandelig gebied. Ons vermoeden is dat het niet meer hebben van een clubhuis voor de golfclub een behoorlijke aanslag op hun bestaanszekerheid zal betekenen. Daarnaast is het hebben van een clubhuis een integraal onderdeel van een goed functionerende Golfclub. Dit zal ook een negatieve impact op de exploitatie van de VVE hebben, de inkomsten Green fees en buitenleden zijn inkomsten voor de VVE en zullen dalen.
Omdat te ondervangen kunnen we overwegen de golfclub een stuk grond in bruikleen te geven waarop ze een kleiner clubhuis bouwt dat zij als club zelf exploiteert.
Scenario 2
Het bestuur ziet dit als een interessant scenario, maar verwacht ook weerstand
We vragen de Golfclub (GC) de exploitatie van D4S in zijn geheel over te nemen. Het is dan aan de GC hoe zij D4S wil uitbaten.
Voor de (niet) leden gaat de eigen bijdrage aan de VvE naar rato naar beneden voor het bedrag dat we nu kwijt zijn aan de exploitatie van D4S en zal alleen de bijdrage van het beheer en onderhoud van de mandelige zaken aan de VVE verschuldigd zijn.
De GC kan datzelfde bedrag hoofdelijk omslaan op haar leden (bewoners en niet bewoners). Het is daarmee geen verenigingshuis meer maar een clubhuis van de GC. Voor de activiteiten die de VvE in D4S doet moet dan een kleine, marktconforme bijdrage worden betaald.
Scenario 3
Het bestuur ziet dit als interessant scenario, wordt veelal door derden genoemd in gesprekken
De huidige situatie wordt (voor twee jaar) doorgezet als experiment. Het experiment is geslaagd als binnen 2 jaar vanaf 1 januari 2026 niet meer dan 10% van de leden van de VvE zijn lidmaatschap heeft opgezegd. Er komt een gescheiden presentatie van de administratie en jaarrapportage, voor het mandelige gedeelte en D4S (niet mandelig).
Het niet mandelige gedeelte wordt hoofdelijk omgeslagen op de leden van VvE.
